Locazione e rilascio degli immobili pubblici e privati

PROGRAMMA
La locazione dal codice civile alle leggi speciali. Costituzione del rapporto locatizio: Autonomia privata e norme imperative limitative. Conclusione del contratto e forma: le fattispecie di prescrizione della forma scritta ad substantiam.
Locazione e P.A. Destinazione contrattuale e destinazione urbanistica: ipotesi di nullità contrattuale. Obblighi del locatore e norme di sicurezza. Locazione dell’usufruttuario; limiti durata. Locazione al comproprietario ed esecuzione dell’obbligazione di rilascio. Pattuizione del canone per periodi superiori a tre mesi: abrogazione tacita del limite. Disciplina rimborso oneri accessori e abrogazione tacita della decadenza biennale per il rimborso. Registrazione fiscale, cedolare secca ex art. 3, co. 1 d.l.vo 23/11 per le locazioni abitative: conseguenze per l’omissione; agevolazioni a seguito dell’art. 19 d.l. 133/14 conv. in l. 164/14.
Locazioni abitative.- Regime giuridico: dalla l. 392/78 alla l. 431/98. Le locazioni escluse. Disciplina transitoria della l. 431/98: locazioni in corso al 30/12/98 e rinnovo tacito. L’ultrattività del canone legale precedente. La locazione di fatto e sua eventuale riconversione. Libera determinazione del canone e clausole sulla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile locato. La rilevanza della destinazione catastale dell’immobile. Convenzione nazionale ed accordi locali per le locazioni concordate, locazione transitorie e per studenti universitari: aggiornamento Istat della fasce di oscillazione ex art.1 d.m. 13/7/04. Aggiornamento ISTAT del canone pattuito nella misura del 75% o del 100%: condizioni e metodo di calcolo. Legittimità di canoni differenziati: condizioni e limiti. Rilevanza delle circolari ministeriali per gli enti pubblici. Rilevanza del regolamento di condominio e partecipazione del conduttore alle assemblee condominiali. Manutenzione ordinaria e straordinaria nella locazione. La nullità dei patti contrari alla legge. Ipotesi di prelazione reale, obbligatoria e convenzionale. Riscatto: condizioni oggettive, temporali e pagamento del canone.
Cessazione: Scadenza naturale, rinnovo tacito e novazione. Clausola risolutiva espressa. Clausola penale. Clausola arbitrale. Risoluzione per inadempimento. Mutamento dell’uso pattuito. Dismissione patrimonio pubblico e rinnovo per categorie protette e diritto di opzione.
Locazioni non abitative. - Disciplina del canone e del suo aggiornamento. Condizioni per l’applicazione dell’aggiornamento ISTAT nella misura del 100%. Legittimità di canoni differenziati e limiti. Durata e rinnovazione obbligatoria. Beni demaniali. D.P.R. 296/05: regolamento concessioni e locazioni beni dello Stato. Locazione stagionale e per attività particolari. Liberalizzazione del mercato delle grandi locazioni a seguito dell’art. 18  d.l. 133/14 conv. in l. 164/14.
Cessione e successione nel contratto: responsabilità sussidiaria dei cedenti. Prelazione reale e riscatto: condizioni e decadenza. Indennità di avviamento ed eseguibilità del provvedimento di rilascio. Indennità di avviamento suppletiva. Prelazione per nuova locazione. Affitto d’azienda. Risarcimento danni per ritardata riconsegna. Le locazioni della P.A. dopo il d.l. 66/14, conv. in l. 89/14.
Prescrizione e decadenza per il pagamento del corrispettivo della locazione. - La limitata abrogazione dell’art. 79 l. 392/78. Ripetizione di indebito. La nullità dei patti contrari alla legge. Profili processuali. Questioni di giurisdizione per i contratti stipulati con la P.A. Convalida di licenza o di sfratto per morosità o finita locazione. Morosità e sanatoria giudiziale. Fissazione data rilascio e opposizione. Proponibilità di domande nuove o riconvenzionali con la memoria integrativa per il passaggio dal procedimento speciale a quello ordinario a rito speciale. Decreto ingiuntivo ordinario e speciale su convalida. Prova del credito. Esecuzione. Sospensione e speciale opposizione ex l. 431/98. Riconsegna: verbale, offerta e accertamento danni. Vendita beni custoditi e non ritirati. Condizioni per la proroga degli sfratti per particolari categorie.
Esame ragionato della giurisprudenza di merito e di legittimità. Risoluzione quesiti.