Corso Expert

INTRODUZIONE

Le esecuzioni, l’economia e gli interessi coinvolti
Origine storica e natura giuridica dell’esperto e differenze con il CTU

LE DUE DILIGENCES

• Le indicazioni contenute nelle linee guida del CSM: sinergie tra esperto e custode;
• Art. 173 bis d.a. c.p.c. e le due diligences;
• Art. 568 c.p.c. e la valutazione;
• Controlli preliminari in generale
• Controlli sulla regolarità del processo:
  • Tempestività e completezza dell’iscrizione a ruolo;
  • Tempestività dell’istanza di vendita;
  • Tempestivo deposito della documentazione ipocatastale;
  • Avvisi ex art. 498-599 c.p.c.;
• Controlli sulla completezza della documentazione ex art. 567 c.p.c.:
  • Certificato attuale del catasto e sua funzione;
  • Certificato delle iscrizioni e trascrizioni nel ventennio e funzione;
• Controlli sulla validità del pignoramento:
  • Corretta identificazione del diritto (divieto di frazionamento);
  • Corretta identificazione dei beni (assorbenza del dato catastale);
  • Corretta identificazione dei soggetti;
• Ricostruzione atti di provenienza (funzione della continuità delle trascrizioni);
• L’individuazione del bene (geolocalizzazione);
• Occupazione e quesiti utili:
  • L’immobile è occupato o libero?
  • E’ occupato dal debitore o da terzi?
  • E’ occupato sine titulo o con titolo?
  • Il titolo è opponibile o non è opponibile?
  • Il titolo opponibile per quanto tempo lo è?
• Locazioni:
  
  • Infranovenali (data certa);
  • Ultranovenali (data certa e trascrizione);
  • Eccezioni (canone vile – occupazione anteriore al pignoramento);
  • Durata (abitative, commerciali, alberghiere, agrarie);
• Assegnazione della casa coniugale;
• Affitto d’azienda;
• Comodato;
• Vincoli, oneri e gravami:
  • Cancellabili e non;
  • Convenzioni edilizie;
  • Prelazioni;
• Regolarità edilizia:
  • Gli abusi non impediscono la vendita forzata;
  • Accertamento di conformità e abusi non sanabili;
  • Sanatoria straordinaria o condono straordinario;
• Usi civici, censo, livello;
• Spese condominiali:
  • Ordinaria amministrazione;
  • Straordinaria amministrazione;
• L’accesso congiunto tra esperto e custode;
• Responsabilità:
  • Civile (art. 64 co. 2 c.p.c. > risarcimento danni)
  • Contabile (verso lo Stato)
  • Penale (art. 373 c.p.; art. 64 co. 2 c.p.c.)
  • Disciplinare (art. 19-20 d.a. c.p.c.)
• Liquidazione

LA STIMA DEL VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA

• NPL e linee guida ABI per stima immobili in garanzia e in esecuzione;
• L’art. 568 c.p.c., dal vecchio al nuovo testo;
• Stima monoparametrica e stima con IVS, il Codice delle Valutazioni Immobiliari;
• Il valore di mercato e il valore di vendita giudiziaria secondo il CVI;
• L’esperto e il PCT, estrazione dei documenti e depositi in XML;

LA STIMA DEL VALORE DI MERCATO

A partire dalla definizione del Valore di Mercato prevista dal Regolamento 575/2013/UE art. 4 comma 1 punto 76) e richiamata dall'art. 568 c.p.c. sono proposti ai partecipanti dei quesiti estimativi da dibattere e di cui condividere le soluzioni nell’ottica delle migliori pratiche previste dagli standard.

Sono oggetto di analisi del valore di mercato casi come:

• un appartamento in zona centrale
• un vigneto doc
• un terreno edificabile
• un edificio collabente, con diverse potenzialità
• un albergo a conduzione familiare
• il diritto di usufrutto di cui all’art. 978 Codice civile, Libro III, Titolo V.